Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen mit großem zeitlichen Vorlauf

BGH, Urteil vom 18. März 2021, Az.: VIII ZR 305/19

Der Vermieter kann bei Mitteilung der erforderlichen Informationen Modernisierungsmaßnahmen bereits früher als drei Monate vor Beginn ankündigen.

Die Beklagte ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit 23 Gebäuden und kündigte allen Mietern mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an. Diese sollten im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden, also erst in ca. einem Jahr zum Zeitpunkt der Ankündigung. Das Schreiben enthielt dabei die verschiedenen Maßnahmen, welche durchgeführt werden sollen, sowie die voraussichtlichen Kosten, den die Mieter treffenden Gesamtumlagebetrag und die voraussichtliche Mieterhöhung nebst weiteren Informationen. Hierbei ist anzumerken, dass der für die Mieterhöhung maßgebliche § 559 Abs. 1 BGB zum 1. Januar 2019 dahingehend geändert wurde, dass die Miete anstatt um 11% lediglich um 8% der aufgewendeten Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden kann und eine Kappungsgrenze in § 559 Abs. 3a BGB eingeführt wurde. Daher begehrte der Kläger gerichtlich die Feststellung, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht Grundlage der Mieterhöhungen sein können, sowie mit diversen Hilfsanträgen u.a., dass eine auf dieses Schreiben gestützte Mieterhöhung nur nach § 559 Abs. 1 BGB in der ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne. Der Kläger stützte seine Ansicht u.a. darauf, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Durchführung der Maßnahmen liegen müsse, der mit der Ankündigung elf Monate vor Beginn nicht vorliegt.

Zu Unrecht wie der BGH in der Revision feststellte. Denn entgegen der vertretenen Ansichten in der Literatur ist keine Frist von sechs Monaten zum Schutze des Mieters erforderlich, sondern es besteht gerade keine Höchstfrist, wenn die in § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraussetzungen eingehalten werden können. Denn auch erst dann, wenn diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt werden können, ist eine Ankündigung der Maßnahmen möglich und es erfolgt insoweit eine gewisse zeitliche Einschränkung. Eine darüber hinausgehende zeitliche oder sachliche Einschränkung ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dies wird auch durch den Wortlaut, dass der Vermieter „spätestens” drei Monate vor Beginn der Maßnahmen den Mieter zu informieren hat, verdeutlicht. Denn „spätestens” impliziert, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, bei der eine frühere Ankündigung möglich ist. Weiterhin ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des § 555c Abs. 1 BGB, dass ein enger, zeitlicher Zusammenhang nicht erforderlich ist. Denn die Vorschrift soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen, sowie dem Mieter die Möglichkeit geben, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu reagieren und seine Rechte auszuüben. Dies ist dem Mieter bei der dreimonatigen Mindestfrist und auch einer früheren Ankündigung möglich. Ein Höchstfrist erfordert der Schutzzweck daher nicht.

Die Beklagte handelte mit der frühzeitigen Ankündigung auch nicht rechtsmissbräuchlich, um Mieter zu einer Kündigung zu bewegen oder indem sie sich mit der Ankündigung vor dem 1. Januar 2019 die für sie günstige Übergangsregelung sichern wollte.

Fazit:

Der BGH konkretisiert die Rahmenbedingungen an die Ankündigung. Besonders interessant ist diese Entscheidung freilich für Übergangsfälle vor dem 1. Januar 2019. Aber auch für Fälle danach liegt nun Klarheit vor, wie viel früher Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden können, die der BGH in einer klassischen Auslegung des Gesetzes herausarbeitet.